龍華區(qū)海馬花園小區(qū)改造項目

小區(qū)位置：?？谑旋埲A區(qū)

建成日期：1989年

小區(qū)總建筑面積：56萬平方米

住戶：771戶

樓棟數(shù)：14棟

改造時間：2021年9月

1 項目基本情況

海馬花園小區(qū)位于?？谑旋埲A區(qū)金盤路12—8號，南鄰金盤路、東鄰金牛路，北鄰美國工業(yè)村，西鄰海南思邁藥業(yè)有限公司小區(qū)總建筑面積56241平方米，有居民住宅樓14幢46個單元，住戶771戶，常住人口2500余人。目前小區(qū)實行物業(yè)統(tǒng)一管理。作為城市老舊小區(qū)還存在:人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜、歷史遺留問題較多，特別是基礎(chǔ)設(shè)施薄弱等問題。

2 改造實施的必要性

海馬花園小區(qū)于1988年建成使用，經(jīng)過30多年的風雨，小區(qū)年久失修。改造前建筑外立面老舊，且后期住戶對陽臺多有自行改造等情況，整體外立面較為臟亂。小區(qū)電表設(shè)施設(shè)備陳舊，且線路凌亂、老化，有觸電、短路、火災(zāi)等安全隱患，容易造成居民人身及財產(chǎn)損失。且該小區(qū)還存在公共配套服務(wù)設(shè)施短缺，出行不便和社區(qū)功能短板等問題，亟待需要政府給予幫助和改造提升。

3 改造內(nèi)容和經(jīng)驗做法

（1）2021年，在海口市龍華區(qū)住建局等多個部門的協(xié)調(diào)、征求住戶意見后，施工單位對小區(qū)統(tǒng)一改造。重新規(guī)范建設(shè)垃圾屋實現(xiàn)垃圾分類投放要求；并拆除清理原有屋頂隔熱層，重新鋪設(shè)屋頂防水保溫，徹底解決建筑屋面漏水問題；完善小區(qū)內(nèi)的強電管線及其附屬設(shè)施，整合小區(qū)強電線路，統(tǒng)一更換電表后集中設(shè)置，推動強電合理布局，實現(xiàn)老舊小區(qū)建設(shè)的升級。

（2）由工作小區(qū)組織相關(guān)部門將國家、省、市關(guān)于老舊小區(qū)改造的有關(guān)精神向廣大群眾宣傳，做好政策和改造內(nèi)容的解讀，引導(dǎo)群眾支持改造，引導(dǎo)社會資本參與改造。

（3）由街道和社區(qū)組織，設(shè)計單位進行老舊小區(qū)城市體檢，先通過觀察、征詢、排查完成體檢清單及提出初步實施方案；再組織小區(qū)業(yè)主代表參加會議，匯報講解實施方案，征求業(yè)主們意見，并根據(jù)業(yè)主們最終意見和小區(qū)現(xiàn)狀情況及資金額度確定實施方案。

（4）項目改造框架建立從街道、社區(qū)、城投、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)公司聯(lián)合協(xié)調(diào)機制，確保項目實施做到少擾民、保質(zhì)量、得民心。

本次實施老舊小區(qū)改造，龍華區(qū)人民政府通過老舊小區(qū)城市體檢和居民改造民意征集等工作，對轄區(qū)內(nèi)處于C、D級危房和應(yīng)改盡改的小區(qū)進行梳理匯總，并將急需改造的小區(qū)（海馬花園小區(qū)）列入2021年?？谑旋埲A區(qū)老舊小區(qū)改造計劃。海馬花園小區(qū)項目總投資約187405萬元，主要進行小區(qū)屋頂補漏與墻面修復(fù)、樓道內(nèi)墻面翻新、增設(shè)樓梯間滅火器、新建及疏通排水管道、更換電表及電氣抄表到戶、新建垃圾房、道路修復(fù)及敷設(shè)瀝青路面等基礎(chǔ)類項目外，還完成了路燈改造、硬化活動場所、規(guī)整線路等工程。該小區(qū)改造現(xiàn)已于2021年9月開工，2022年3月基本改造完成。

通過實施老舊小區(qū)改造，目前小區(qū)路面破爛、雨天積水、新建排水管道等多個急難愁盼問題得到解決；小區(qū)垃圾堆放凌亂，沒有集中分類管理問題也得到了集中分類處理；樓棟外立面局部破損重新進行了修復(fù)，使得整個小區(qū)的環(huán)境面貌大大改善，小區(qū)生活品質(zhì)得到提升。

4 亮點做法和成效

（1）針對問題和短板，根據(jù)海南省印發(fā)《海南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案（2021—2025年）》，堅持從實際出發(fā)，遵循先基礎(chǔ)后提升、先地下后地上、先功能后景觀、先規(guī)劃后建設(shè)的改造模式策略。海馬花園小區(qū)緊抓老舊小區(qū)改造機遇，聚焦居民關(guān)鍵問題。按照上級決策部署，堅持以小區(qū)業(yè)主為中心的改造理念，按照高質(zhì)量發(fā)展要求，切實解決我區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)在安全設(shè)施、配套設(shè)施、居住環(huán)境增強人民等方面存在的突出問題推動城市更新，構(gòu)建“縱向到底，橫向到邊、共建共治共享”的社區(qū)治理體系，群眾幸福感、安全感和獲得感為指導(dǎo)思想,完善小區(qū)基礎(chǔ)、優(yōu)化小區(qū)居住環(huán)境。

（2）在改造過程中，業(yè)主們還多次反映垃圾房建設(shè)不規(guī)范，破損嚴重，不符合垃圾分類投放要求，且容量較小，無法滿足現(xiàn)狀使用要求。以及周邊配套設(shè)施不齊全，社區(qū)功能亟待完善等建議。

二、儋州市

萬福路工行小區(qū)改造項目

所在地：海南省儋州市

居民戶數(shù)：36戶

樓棟數(shù)：2棟

建筑面積：037萬平方米

投資額：144萬元

1 基本情況

萬福路工行小區(qū)位于海南省儋州市萬福路，建筑面積037萬平方米，2棟樓，2個單元。居民36戶，常駐人口144人，主要以工行老職工為主。功能為住宅樓，共有2棟樓，共計36戶，A#樓為5層框架結(jié)構(gòu)，建筑高度為1620米；B#樓為4層框架結(jié)構(gòu)，建筑高度為1320米。為適應(yīng)新時代高質(zhì)量發(fā)展要求，改善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的生活環(huán)境和居住條件，增強居民獲得感、幸福感和安全感，有序科學指導(dǎo)全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

萬福路工行小區(qū)歷經(jīng)30余年風雨，道路破損、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的老化、缺失等問題是所有老舊小區(qū)改造的通病，也是小區(qū)必改的重要內(nèi)容。通過與居民日常交流、走訪中發(fā)現(xiàn)，工行小區(qū)居民最迫切、最關(guān)心的問題是把小區(qū)內(nèi)路燈照明、排水溝蓋板破損嚴重、廢舊球場等問題得到改善，為居民提高更多更好的生活服務(wù)保障，讓居民受益，更有歸屬感和安全感。

2023年，儋州市由市住建局具體實施，按照小區(qū)建設(shè)年代、居民是否同意改造、小區(qū)基本現(xiàn)狀等進行綜合評價打分，通過競爭性評審機制，將其列入了2023年儋州市老舊小區(qū)改造計劃，概算投資約144萬元，小區(qū)改造現(xiàn)已于2023年6月開工，11月下旬完成改造。

2 改造內(nèi)容及經(jīng)驗做法

（1）扎實推進“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”工作目標，始終堅持“從群眾呼聲中尋方向、從群眾反映中找差距”，按照基礎(chǔ)類、完善類、提升類分類實施，確保老舊小區(qū)改造工程落地落實。

（2）基礎(chǔ)類改造暖民心。全面修繕屋面滲漏、樓道、弱電管線、雨污水管道、道路交通設(shè)施、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施；徹底解決線路老化和飛線充電等問題；小區(qū)普遍存在房屋及其配套設(shè)施失修失養(yǎng)嚴重，環(huán)境“臟、亂、差”，基礎(chǔ)設(shè)施配套不足，居民生活不便等問題。

（3）完善類改造更舒心。重新規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，整治綠地及美化，完善小區(qū)室外公共活動場地，實現(xiàn)合理空間布局。優(yōu)化小區(qū)布局，補齊功能短板，改造小區(qū)室外籃球場1處，完善小區(qū)室外公共活動場地1處，建設(shè)高標準垃圾分類屋1處；對小區(qū)出入口等新增各項智慧監(jiān)控設(shè)備，保證小區(qū)安全無死角、全覆蓋。

3 亮點做法和成效

（一）提前做好改造前期謀劃工作

（1）調(diào)查摸底明確工作目標。公開征求意見與入戶調(diào)查相結(jié)合改造設(shè)計方案初步完成后，一方面召集設(shè)計單位、各小區(qū)業(yè)主單位、強弱電運營單位、相關(guān)單位等對設(shè)計方案進行討論，另一方面在各小區(qū)張貼設(shè)計方案（第一次公示）再次征求意見。第一次公示后結(jié)合各方反饋意見，進一步完善改造設(shè)計方案后，再次召集設(shè)計單位、小區(qū)業(yè)主單位、強弱電運營單位等對設(shè)計方案進行討論確定最終方案，并在小區(qū)張貼最終設(shè)計方案（第二次公示）。

（2）按時開工。按照列入年度改造計劃的老舊小區(qū)，小區(qū)根據(jù)小區(qū)實際制定改造工程重要施工節(jié)點時間計劃表，提前清理平整場地并有序安排施工隊伍進場施工，同時發(fā)動居民積極配合施工和參與監(jiān)督等開工前準備工作。2023年項目均于6月進場開工，以確保按時完成開工建設(shè)節(jié)點。

（二）建立健全機制，保障老舊小區(qū)改造順利推進

（1）建立健全機制。結(jié)合實際，制定具體改造工作方案，有序推動改造工作。成立市分管領(lǐng)導(dǎo)為組長，各職能部門為成員的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立工作聯(lián)席會議制度，形成職責明確、齊抓共管的工作機制。

（2）及時完成資金支出。各階段資金撥付均在資金下達前完成資料準備，在資金下達后第一時間完成撥付，保證全市改造工程的資金撥付率，做到不拖欠相關(guān)參與企業(yè)的改造資金。

（3）鼓勵各方積極出資。除國家、省、市級財政資金支持補貼外，積極探索居民合理分擔，企業(yè)積極參與等多渠道籌措資金機制，鼓勵各方積極出資。

（4）簡化項目審批流程。加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)前期工作，市住建局、市營商環(huán)境建設(shè)局全面落實審批簡化工作，取消土地證、規(guī)劃許可證、圖審合格書，實現(xiàn)材料極簡化；取消施工圖審查環(huán)節(jié)，取消建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理環(huán)節(jié)，實現(xiàn)質(zhì)量監(jiān)督材料后置，實現(xiàn)環(huán)節(jié)極簡；通過減材料、減環(huán)節(jié)、優(yōu)服務(wù)實現(xiàn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)項目審批極簡，辦理極速。

（5）多措并舉共同推進改造。一是結(jié)合無障礙環(huán)境建設(shè)工作推動改造，二是結(jié)合綠色社區(qū)創(chuàng)建推動改造，三是結(jié)合安全生產(chǎn)工作增推動改造。更新所有小區(qū)消防設(shè)施和消防標識，整合強弱電線路，使“飛線”在老舊小區(qū)中消失。

（6）建立“先體檢、后改造”情況。根據(jù)小區(qū)原有規(guī)劃、建筑本體空間與環(huán)境狀況、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等指標，對老舊小區(qū)設(shè)施及服務(wù)等情況整體打分排序，為制定改造計劃、改造方案提供參考。前期組織調(diào)查摸底服務(wù)團隊、設(shè)計師團隊，動員居民參與問卷調(diào)查，征求居民改造意愿，結(jié)合老舊小區(qū)實際情況，科學謀劃年度改造項目，確定居民最迫切的改造內(nèi)容。

4 經(jīng)驗總結(jié)

一是繼續(xù)深入探討老舊小區(qū)改造思路，重點突破居民出資意愿低、改造意愿不同意的難題，改善居民居住條件，提升舒適度；二是在優(yōu)先解決老舊小區(qū)排水排污困難等群眾急難愁盼問題的基礎(chǔ)上，根據(jù)財力承受能力，在較大小區(qū)按照完整社區(qū)的工作要求開展提升改造；三是老舊小區(qū)普遍存在成立業(yè)主委員會難、物業(yè)不愿接手等問題，導(dǎo)致很多小區(qū)存在無人管理狀態(tài)，將探討對改造后的老舊小區(qū)引入統(tǒng)一物業(yè)的辦法進行試行。四是按照“政府補一點、居民出一點”的總體思路，繼續(xù)推進老舊小區(qū)加裝電梯工作。

三、東方縣

東方市2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目

所在地：海南省東方市八所鎮(zhèn)

居民戶數(shù)：757戶

樓棟數(shù)：51棟

建筑面積：402萬平方米

投資額：165115萬元

1 基本情況

東方市2022年改造的6個小區(qū)，分別為東方市海汽家園小區(qū)、市農(nóng)服中心小區(qū)、東方市電力小區(qū)、市委黨校小區(qū)、八所港中生活區(qū)小區(qū)和市財稅小區(qū)。改造小區(qū)均為2000年前建成，居民多為老年人，由于部分小區(qū)規(guī)模較小，小區(qū)未能引入物業(yè)企業(yè)進駐管理，改造后期缺失管養(yǎng)，會導(dǎo)致改造成果不可持續(xù)。

2024年改造項目總投資165115，分別由中央資金、省級資金和市級配套資金組成，改造內(nèi)容涵蓋基礎(chǔ)類、完善類和提升類改造，該工程項目于2022年12月1日竣工驗收，本年度最大的亮點是同步實施加裝電梯和老幼設(shè)施改造項目，受益居民約2500人，進一步增強居民幸福感和獲得感。

2 改造內(nèi)容及成效

一是實施基礎(chǔ)類改造。全面修繕屋面墻體滲漏、樓道、弱電管線、雨污水管道等基礎(chǔ)設(shè)施；完善地面消火栓點位2個，通過內(nèi)外道路環(huán)通、增設(shè)緊急消防門，片區(qū)內(nèi)打通消防通道200余米，保證“生命通道”暢通；優(yōu)化地上地下充電樁點，徹底解決線路老化和飛線充電等問題；清理私搭亂建、雜物亂堆等問題。

二是實施完善類改造。整合綠化空間，實現(xiàn)合理布局，改造提升小區(qū)綠化6個；美化片區(qū)環(huán)境，落實提檔升級，高標準建設(shè)垃圾分類設(shè)施6處；優(yōu)化片區(qū)布局，補齊功能短板，改造新增休閑活動場所7處；智慧技術(shù)賦能，配強安防體系，對苑內(nèi)6個出入口的人行、車輛道閘等新增各項智慧安防設(shè)備，保證小區(qū)安全無死角、全覆蓋；引導(dǎo)居民自主出資加裝電梯19臺，帶動連片效應(yīng)，推動解決老舊小區(qū)居民上樓難問題。

三是實施提升類改造。新建或提升改造了童趣空間、老人活動室、健身活動中心等5項配套設(shè)施。

3 亮點做法和成效

（一）做到“兩個提早”，做好改造前期工作

（1）提早動員。2021年10月，東方市政府常務(wù)會上明確提出“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是當前政府一項重要任務(wù)”，強調(diào)各部門要“齊心協(xié)力、攻堅克難”，不斷反思在老舊小區(qū)改造中存在的問題，積極主動、壓實責任，采取有力措施推動老舊小區(qū)改造工作。加大宣傳力度，提高對老舊小區(qū)改造的認識，引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成多方支持，居民群眾積極參與的濃厚氛圍。

（2）提早謀劃。一是明確工作目標。嚴格按照省指導(dǎo)性文件要求和標準，明確建設(shè)完成時間節(jié)點，確保完成好老舊小區(qū)改造的年度工作目標。二是明確主體責任。明確改造實施單位，具體負責改造工作，組織綜合執(zhí)法、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)等單位，共同宣傳和發(fā)動業(yè)主積極主動參與改造工作，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、督促共同做好改造各項工作。

（二）建立“兩項機制”，保障老舊小區(qū)改造順利推進

（1）建立組織保障機制。成立東方市政府老舊小區(qū)改造工作聯(lián)席領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造工作，按職能分工，加強政策協(xié)調(diào)、工作銜接、及時發(fā)現(xiàn)新情況新問題，完善相關(guān)政策措施，共同做好老舊小區(qū)改造工作。2022年共組織召開了21次現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，協(xié)調(diào)解決改造中遇到的各小區(qū)強弱電管線入地、安防系統(tǒng)接入、路面變更和新增電動車棚、建設(shè)等32項設(shè)計調(diào)整變更問題。

（2）建立資金保障機制。加大政策扶持力度，2022年改造項目資金除了中央資金和省級配套資金226萬元外，省級配套資金30萬元，市級年初預(yù)算配套50萬元和專項債資金1000萬元，確保改造項目順利完工。

（三）嚴把“三道關(guān)口”，確保老舊小區(qū)改造落地見效

（1）嚴把范圍關(guān)。嚴格按照省委省政府、市委市政府工作部署及《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 海南省發(fā)展和改革委員會 海南省自然資源和規(guī)劃廳 海南省財政廳關(guān)于印發(fā)海南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見（試行）的通知》（瓊建城〔2020〕23號）文件要求，將居民改造意愿強烈的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)納入改造計劃進行改造，并合理確定改造內(nèi)容，防止超出范圍外改造或改造不到位等現(xiàn)象發(fā)生。

（2）嚴把質(zhì)量關(guān)。一直以來東方市狠抓項目質(zhì)量工作，住建局質(zhì)量安全監(jiān)督站履行工作職責，組織技術(shù)人員對老舊小區(qū)改造進行現(xiàn)場巡查，并對改造建設(shè)過程的質(zhì)量和安全予以指導(dǎo)，確保及時發(fā)現(xiàn)問題，及時整改，發(fā)揮好職能部門作用。同時，住建部門還設(shè)立熱線電話接受群眾對工程質(zhì)量問題投訴，根據(jù)投訴現(xiàn)場核查存在質(zhì)量問題督促跟蹤整改。還對不按相關(guān)要求修建的承包方下發(fā)整改通知，限期整改。

（3）嚴把督查關(guān)。東方市力求在督導(dǎo)檢查中有效推進工作，結(jié)合“查堵點、破難題、促發(fā)展”活動，先后組織東方市委辦、住建局和各業(yè)主單位等部門開展專項督查工作，督進度解難題。東方市領(lǐng)導(dǎo)也定期不定期對老舊小區(qū)工作進度情況督促檢查，隨時掌握了解情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決工作中的新問題、新困難，實時跟蹤落實問題整改情況，確保各類問題整改到。（李晗編輯）