分熱門小學的房子老舊，不愿買房卻又想上熱門學校，還有其他途徑？近日，一市民向記者反映稱，市區(qū)二手房市場有人宣稱學區(qū)房可以“陽買陰租”混個學額。記者就此展開多方調(diào)查，了解到房產(chǎn)市場上確有人這么推銷。對此，律師提醒，此類交易風險極高，《民法典》也首次對這類交易明確規(guī)定，發(fā)生糾紛權(quán)益或難有保障。

反映

學區(qū)房也可以假買賣？

“一到升學季，就被家人催著買學區(qū)房?！笔忻駰钆糠从撤Q，她買房時圖居住環(huán)境，買的房相對離老城區(qū)較偏一些，周邊也沒什么熱門的小學。生了孩子后，煩惱就來了，父母希望孩子讀個熱門的小學，建議她提前3年考慮再買個學區(qū)房，不能讓孩子輸在起跑線上。

“咨詢了一圈，太貴了！”楊女士說，父母覺得反正學區(qū)房不愁賣，大不了以后再高價賣出，他們可以貼補一些錢。

一下花這么多錢買學區(qū)房，楊女士覺得生活壓力會太大，但每次母親一喊去看房，她也會跟著去，越咨詢越猶豫，總價聽后嚇一跳。

“有兩個推銷中介，看我周邊轉(zhuǎn)悠得多了，問我愿不愿意假買真租？”楊女士說，學區(qū)房還可以假買賣？對方信誓旦旦稱可以簽補充合同，不會有什么問題，還能保證孩子有學上。

暗訪

市場有一條龍服務鏈

學區(qū)房還可以假買真租？楊女士稱，一個5年租期下來，雖然租金是普通租房的幾倍，但比買下一套房要劃算多了，只要簽了合同，通過第三方中介，過戶等對方全包了。

為了驗證楊女士所說，記者多日冒充買家，對市區(qū)多個房產(chǎn)中介暗訪咨詢，一提到學區(qū)房，對方都比較警覺。

“你孩子幾歲了？”“在哪里上幼兒園？”“現(xiàn)在住哪里？你肯花那么多錢嗎？”一連串的問題后，他們稱，員工親戚家的學區(qū)房可以考慮。

通過一番交流，記者摸清了中介的套路，他們所謂的員工，極可能就是房主家人，確定確實有誠意交易后，才會提出“陰陽”方案。

“你們自己談，我們提供服務?！币环慨a(chǎn)中介告訴記者，如果房主通過交流覺得可以操作，剩下的事他們可以幫辦，包括買賣合同、補充合同、后期過戶、入學證明幫辦等。

以一套50多平米的學區(qū)房為例，如果買下過戶，總價140多萬，但如簽個5年的“陰陽”合同，實際花的租金40萬左右。

業(yè)內(nèi)

過戶頻繁的多有貓膩？

“這種操作，不能明著干，多是房東有需求，中介私下幫忙?！贬槍﹃庩栙I賣學區(qū)房的現(xiàn)象，市區(qū)一位房產(chǎn)中介鄭為（化名）告訴記者，學區(qū)房這幾年的房價一直偏穩(wěn)，也就是如果要買，最后再出手賣，未必能賺多少錢，一些買家純粹就是為了孩子入學，不是真要房。

鄭為表示，對于房東來說，與其將一套房子賣了，不如“陰陽”買賣劃算，相當于賺著高租金，只是配合過個戶，到期后房子還是自己的，以后還可以繼續(xù)這么賺。

“有些學區(qū)房，如果過戶頻繁，那可能就有貓膩?！编崬樘寡?，因為是二手房交易，可以通過假全款等方式，不用像新小區(qū)那樣，還有貸款、第三方資金托管等麻煩，有合同等就可以過戶，多花的就是稅錢。交易成功后，雙方在補充合同中有違約等賠償?shù)?，如果泄露造成孩子上學等異常，會高額賠償。

在鄭為看來，若雙方你情我愿地不說，也就沒人會知道，除非到了后期房子不肯過戶再產(chǎn)生糾紛，但這樣的概率很低，因為買家只是為孩子上學，擔心影響孩子，即便有糾紛也是私下協(xié)商解決。

提醒

《民法典》首次“亮劍”

房子“陰陽”買賣，彼此你情我愿就沒風險？“隨著公民同招和一批新學校的開建，這種交易的風險會越來越大?！笔蓭熓聞账奂褭?quán)律師表示，之前也聽說過類似的交易，方式極為隱蔽，監(jiān)管難度也非常大。

“其他新建學校，也配了優(yōu)質(zhì)資源，教育主管部門禁止筆試方式單招入學，導致學區(qū)也隨著城區(qū)快速發(fā)展而不斷調(diào)整，房子閑置兩三年后引起的學區(qū)變化風險比之前大得多?！鄙奂褭?quán)表示，一些傳統(tǒng)熱門小學的優(yōu)勢已減弱，若是發(fā)展中小區(qū)周邊規(guī)劃了一個條件不錯的小學，協(xié)議一方反悔自然容易引起糾紛。

邵佳權(quán)表示，類似學區(qū)房這類“陰陽”交易引發(fā)的其他糾紛不少，《民法典》也首次“亮劍”，對虛假意思表示這個概念予以明文規(guī)定。

“對于買家來說，那個‘陽’購房合同會被視為無效?！鄙奂褭?quán)說，因為這違反了交易雙方真實意思表示，同時借用學區(qū)房“蹭”學額資格，也侵害學區(qū)內(nèi)其他適齡學生均等受教育的權(quán)利。對于房東來說，同樣面臨風險，因為法律上沒有假過戶一說，物權(quán)的變動是以權(quán)屬部門登記為準，登記誰的名下房屋產(chǎn)權(quán)就歸屬誰。

“隨著城市發(fā)展和教育資源的均等化，施教政策和學區(qū)政策容易調(diào)整，不建議冒這個風險，”邵佳權(quán)提醒。