近期，銀保監(jiān)會印發(fā)《關于開展銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作的通知》（簡稱《通知》）。從內容看，房地產、影子銀行等仍是監(jiān)管的重中之重。與往年相比，此次“回頭看”政策涉及房地產融資的內容更多更細致。業(yè)內人士表示，過去兩年，涉及房地產的融資始終處于監(jiān)管高壓之下，今年融資環(huán)境整體較為寬松，涉房業(yè)務又是金融機構利潤較為豐厚的部分，預計銀行、信托資金將愈加向大中型房企傾斜。未來房企融資環(huán)境預計持續(xù)兩極分化。

涉房業(yè)務成重點

此次《通知》檢查內容涵蓋從宏觀政策執(zhí)行到創(chuàng)新業(yè)務等幾大領域，涉及銀行、保險、信托、金融資產管理和金融租賃等五類金融機構。

針對銀行系統(tǒng)，政策繼續(xù)明確“房住不炒”內容，將重點嚴查幾類違規(guī)操作：表內外資金直接或變相用于土地出讓金或土地儲備融資；未嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)資質，違規(guī)向“四證”不全的房地產開發(fā)項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；流動性貸款、并購貸款、經營性物業(yè)貸款等資金被挪用于房地產開發(fā)；代銷違反房地產融資政策及規(guī)定的信托產品等資管產品。

對保險機構，此次政策明確，將重點監(jiān)管以下行為：通過股權投資、不動產投資等方式違規(guī)向不符合政策要求的房地產公司、房地產項目提供融資。

對信托機構，此次政策明確，要重點監(jiān)管以下行為：未嚴格執(zhí)行房地產信托貸款監(jiān)管政策，向不滿足“四三二”要求的房地產開發(fā)項目提供貸款；直接或變相為房地產企業(yè)提供土地儲備貸款或流動資金貸款；以向開發(fā)商上下游企業(yè)、關聯(lián)方或施工方發(fā)放貸款等名義將資金實際用于房地產開發(fā)，規(guī)避房地產信托貸款相關監(jiān)管要求；對委托方信托目的合法合規(guī)性審核不嚴，為各類資金違規(guī)流入房地產市場提供便利；人為調整房地產業(yè)務分類、規(guī)避合規(guī)要求或規(guī)模管控要求。

向大中型房企傾斜

對金融機構而言，涉房業(yè)務風險小、利潤較為豐厚，各家機構在合規(guī)前提下都非常重視，預計未來業(yè)務會愈加傾向大中型房企。專家表示，銀行仍是房地產企業(yè)和購房者獲得資金的主要渠道。對銀行而言，不少銀行早在幾年前就已經執(zhí)行開發(fā)貸白名單制度，只與排名居前的房企開展相關業(yè)務。

信托業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要來自三個方面：第一是規(guī)模紅線無法撼動。目前房地產信托處于嚴格監(jiān)管中，按照監(jiān)管部門的要求，各家房地產信托額度務必不能超過2019年底。這意味著總量“天花板”始終存在。

第二是信托渠道吸引力在部分喪失。今年以來，大型房企債券融資成本一低再低，個別已經低至3%以下。面對如此低成本的資金，一些大型房企有底氣對融資渠道“挑三揀四”。

此外，《信托公司資金信托管理暫行辦法》正在向社會征求意見中。業(yè)內人士普遍認為，盡管資金信托新規(guī)并未明確限制房地產信托，但對非標債權集中度、投資非標債權資產比例做出限制，扼住了非標的“喉嚨”。一旦新規(guī)落地實施，預計通過信托融資壓縮的房地產資金量將達到萬億級。（張玉潔）