允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，是新修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》的一大亮點(diǎn)。與此同時(shí)，農(nóng)村集體建設(shè)用地如何定價(jià)，也是大眾關(guān)注的焦點(diǎn)之一。近日，《廣東省集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果編制指引（試行）》（下稱《指引》）由省自然資源廳正式印發(fā)實(shí)施，為農(nóng)村集體建設(shè)用地的定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)給出明確指引。

  新修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》明確規(guī)定，對(duì)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。這一規(guī)定，改變了過去農(nóng)村的土地必須征為國(guó)有才能進(jìn)入市場(chǎng)的問題，能為農(nóng)民直接增加財(cái)產(chǎn)性的收入。

  《指引》明確，集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估原則上以縣（市、區(qū)）為單位開展，可根據(jù)實(shí)際情況選擇以縣（市、區(qū)）整體或其下轄的各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為評(píng)價(jià)對(duì)象，具體需根據(jù)縣區(qū)所處區(qū)位、縣區(qū)內(nèi)部自然地理?xiàng)l件、建設(shè)用地區(qū)位及空間布局等的差異性以及影響土地級(jí)別因素因子的一致性等分析確定。

  集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是在區(qū)域平均土地開發(fā)利用條件下，針對(duì)不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域，按照不同用地類型進(jìn)行評(píng)估，并由政府發(fā)布的某一估價(jià)期日某一設(shè)定年期土地權(quán)利的平均價(jià)格。

  《指引》還提出，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》按商服用地、工業(yè)用地、宅基地等土地用途進(jìn)行分類評(píng)估，鼓勵(lì)有條件地區(qū)組織開展集體公共服務(wù)項(xiàng)目用地等用途的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。其中，宅基地用途設(shè)定應(yīng)符合宅基地使用或有償退出等政策要求，明確界定宅基地的限制性市場(chǎng)條件與價(jià)格適用范圍。鼓勵(lì)廣州市、佛山市、肇慶市等利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)地區(qū)探索設(shè)定其他相應(yīng)權(quán)利條件的住宅土地用途。

  土地使用年期設(shè)定應(yīng)不高于相同用途的國(guó)有建設(shè)用地法定最高使用年期。對(duì)使用年期無具體規(guī)定的宅基地，可按無年期限制設(shè)定。容積率方面，根據(jù)區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地現(xiàn)狀平均容積率，結(jié)合規(guī)劃指標(biāo)或規(guī)劃平均容積率綜合確定。