8月31日是房貸利率“換錨”的截止時間。近日，多家銀行發(fā)布的公告又讓“選固定利率還是浮動利率”的話題沖上熱搜。房貸利率模式到底怎么選？后續(xù)利率會怎么走？一時間議論紛紛。

  根據(jù)中國人民銀行此前的公告，將存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）。2020年3月1日至8月31日，借款人可與銀行平等協(xié)商，并決定貸款利率“換錨”為LPR（浮動利率）還是轉(zhuǎn)為固定利率。

  一般來說，房貸借款人均會受到此次轉(zhuǎn)換的影響，但有幾種情況除外：一是公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分；二是固定利率貸款；三是2020年底前到期的個人住房貸款。如果符合這3種情況其中之一，就不受此次轉(zhuǎn)換影響。

  對于轉(zhuǎn)換期間房貸利率水平，央行規(guī)定，轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變。也就是說，2020年全年個人房貸利率水平與以前一樣，維持不變。而從2021年1月1日起，如果選擇固定利率，剩余期限內(nèi)，房貸利率與當(dāng)前的利率水平保持一致，與LPR利率變化無關(guān)；如果選擇浮動利率，今后的房貸利率會隨著5年期LPR的變化而變化，LPR每月公布一次，或升或降或維持不變。

  選擇哪種方式更好？業(yè)內(nèi)人士表示，兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢，具體如何選擇主要取決于房貸借款人對未來市場利率走勢的判斷。如果認(rèn)為未來LPR會下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更好；如果認(rèn)為未來LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會有優(yōu)勢。

  民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸借款人要根據(jù)自身情況，以及貸款價格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。如果此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，這不僅有助于鎖定月供成本，還便于做好家庭的收支安排。如果月供剩余時間較短，貸款余額也不多，選擇浮動利率可能更合適。

  “從中短期看，我國利率處于下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價基準(zhǔn)，對借款人來說是有利的，有助于減輕借款人房貸支出。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，雖然長期利率走勢難以判斷，但中短期利率下行基本上是有共識的。此外，即便出現(xiàn)了與預(yù)期不一樣的利率大幅上升走勢，購房者還可通過提前還款方式來規(guī)避利率風(fēng)險。

  距離8月31日越來越近。日前，多家銀行發(fā)布公告稱，8月25日起，對符合條件且尚未辦理定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的個人住房貸款批量轉(zhuǎn)換，統(tǒng)一調(diào)整為LPR定價。多家銀行在公告中表示，此舉是為簡化客戶操作，參照銀行業(yè)普遍做法開展的。

  不過，這也不代表消費者沒有選擇權(quán)。各銀行均明確，批量轉(zhuǎn)換完成后，若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。需要注意的是，已有銀行明確，撤銷操作僅能辦理一次。

  “銀行之所以采用批量轉(zhuǎn)換，主要還是考慮房貸借款人大部分為個人，人數(shù)眾多且分散，批量轉(zhuǎn)換方式能夠節(jié)約資源、提升辦理效率。”光大銀行金融市場部分析師周茂華說。

  此外，專家表示，存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，對利率市場化、引導(dǎo)利率下行都有好處。央行近日發(fā)布的《2020年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，截至6月末，存量貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換進(jìn)度已達(dá)55%。其中，存量企業(yè)貸款轉(zhuǎn)換進(jìn)度為76%。

  統(tǒng)計顯示，2019年8月改革以來，LPR報價水平逐步下行。今年8月份報出的1年期LPR和5年期以上LPR分別為3.85%和4.65%，改革以來累計下降0.4個和0.2個百分點。（記者 姚 進(jìn)）