在全國大中城市中，長沙經(jīng)濟總量排名第16位，城鎮(zhèn)居民人均收入排名第11位，但新建商品住宅價格卻排在第64位

   長沙財政對土地的依賴不到40%，有效避免了經(jīng)濟社會發(fā)展被高房價綁架，同時也倒逼政府通過發(fā)展實體經(jīng)濟來開辟財源

  長沙，有“網(wǎng)紅城市”之稱。這里有深受年輕人追捧的綜藝節(jié)目，有吸引八方來客的“打卡圣地”，有口味純正的“蒼蠅館子”。

  這一切，與長沙的低房價不無關(guān)系。買一套位置、品質(zhì)大致相當(dāng)?shù)姆孔樱诒本?、上海、深圳等城市大概每平方米需?萬元甚至更高；在杭州、南京、蘇州等城市需要三四萬元；在長沙，只需要1萬元出頭。

  長沙經(jīng)濟實力并不弱。2017年，長沙成為全國第13個地區(qū)生產(chǎn)總值破萬億元的城市。長沙城鎮(zhèn)居民收入也不低。去年，長沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為55211元，在全國17個經(jīng)濟規(guī)模過萬億元城市中居第11位。

  但論房價，長沙卻是洼地。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，到2019年底，在全國17個經(jīng)濟規(guī)模過萬億元城市中，長沙房價最低；2020年6月、7月，長沙市新建商品住宅價格均排在全國100個大中城市的第64位和30個直轄市及省會城市（不包含拉薩、臺北）的第25位。

  作為“網(wǎng)紅城市”，長沙的房價洼地是如何形成的？低房價又給這座城市的發(fā)展帶來了怎樣的效應(yīng)？

  強力調(diào)控去“虛火”

  2018年6月，《湖南日報》連續(xù)發(fā)表4篇署名“晨風(fēng)”的評論文章，就如何促進長沙房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展亮明態(tài)度。

  彼時，在一線城市樓市“虛火”帶動下，長沙出現(xiàn)炒房現(xiàn)象。盡管商品住宅供求關(guān)系整體平衡，但由于一些開發(fā)商捂盤惜售，部分中介哄抬房價，少數(shù)自媒體攪亂市場，散布“樓市庫存告急”等不實言論，加劇市場緊張情緒，出現(xiàn)“全民進場，遍地剛需”的情景。

  此前，長沙房價一直維持在相對較低水平。受單位自建房較多等多種因素影響，2012年前后，長沙主城區(qū)多數(shù)新建商品住宅每平方米價格在5000元左右。但從2016年下半年開始，房價出現(xiàn)“跟漲”“補漲”甚至“跳漲”現(xiàn)象。有一名購房者，2014年到一處樓盤看房時，每平方米均價還只有4000多元，4年后再去看時，已上漲到12000元，并且需要搖號，中簽率不到6%。

  針對市場高燒不退、炒房成風(fēng)的表象，“晨風(fēng)”系列評論文章一針見血指出，房價高企的癥結(jié)，并非供需矛盾，而是投機行為作祟。并明確提出，在房地產(chǎn)市場調(diào)控上，政府必須保持定力，不能被房地產(chǎn)商、不良輿論綁架，聽任市場炒作者興風(fēng)作浪。

  省會城市的樓市亂象，被省委機關(guān)報連發(fā)重磅文章批評，非同尋常。直接促成了長沙市更為嚴(yán)格、更為有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。

  2018年6月，長沙從項目監(jiān)管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、打擊炒房等方面對樓市全面調(diào)控。一是嚴(yán)控土地價格，改變出價最高者得的土地競拍方式，實行最高限價和熔斷機制，防止地價推高房價；二是嚴(yán)控新建商品住宅價格；三是嚴(yán)格購房資格審查；四是嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售炒作；五是嚴(yán)控住房交易。購買首套房，需要落戶滿1年，或連續(xù)繳納24個月個人所得稅；購買第二套房，需要首套房取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年；商品住房上市交易，需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年。

  隨著調(diào)控力度加碼，長沙樓市逐步回歸理性。據(jù)長沙市住建局提供的數(shù)據(jù)，2018年、2019年、2020年1～4月，長沙市新建商品住宅銷售均價分別為7938元/平方米、8267元/平方米、8527元/平方米。在全國大中城市中，長沙經(jīng)濟總量排名第16位，城鎮(zhèn)居民人均收入排名第11位，但新建商品住宅價格卻排在第64位，是名副其實的房價洼地。

  一房穩(wěn)滿城活

  人們通常用住房價格與城市居民家庭年收入之比作為衡量房價是否合理的一個重要指標(biāo)。相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，房價收入比在3倍至6倍之間為合理區(qū)間；超過6倍，意味著房價可能過高。

  易居研究院數(shù)據(jù)顯示，我國絕大多數(shù)大中城市房價收入比在6倍以上，一線城市甚至超過20倍。2019年長沙房價收入比為6.4倍，居全國50個主要城市末位。

  長沙市委政研室主任段寧等人認(rèn)為，長沙相對較低的房價，對經(jīng)濟社會發(fā)展的正向作用已經(jīng)凸顯。

  避免淪為“房奴”，居民幸福感強。在有關(guān)機構(gòu)組織的“中國最具幸福感城市”評選中，長沙已連續(xù)12年入選。居住成本較低，是重要原因之一。

  長沙居民自有住房比例位居全國大城市前列，許多大學(xué)畢業(yè)生工作六七年后，基本能自食其力購買一套住房，外來務(wù)工人員也相對容易實現(xiàn)住有所居。據(jù)長沙市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，去年，城鎮(zhèn)居民人均消費支出39516元，其中居住人均消費支出7628元，僅占19%。

  房價洼地成為吸引人才高地，城市競爭力增強。近幾年，長沙每年凈流入人口都在20萬人以上，位居國內(nèi)城市前列。長沙吸引大量工程師、創(chuàng)新人才的優(yōu)勢之一，就是房價較低。

  低房價降低了創(chuàng)業(yè)門檻，促進了城市繁榮。2019年，長沙市場主體突破100萬戶，在中部省會城市中，每萬人擁有市場主體數(shù)量位居第一。

  長沙是全國知名的消費型城市，在有關(guān)機構(gòu)評選的中國十大夜間經(jīng)濟影響力城市中，長沙位居第三。長沙還是中國旅游研究院發(fā)布的“夜間經(jīng)濟十強城市”之一。由相對低廉的房價帶來的創(chuàng)業(yè)低成本，無疑是重要因素之一。湖南大學(xué)金融與統(tǒng)計學(xué)院副教授胡榮才認(rèn)為，如果房地產(chǎn)消費過大，就會對其他消費造成擠出效應(yīng)。長沙市民購房負(fù)擔(dān)不重，所以敢于消費、樂于消費。

  應(yīng)對挑戰(zhàn)看定力

  必須承認(rèn)，對于長沙的低房價，不同群體因利益訴求不同，也有不同聲音。

  一名參與制定長沙樓市調(diào)控政策的干部說，長沙是房價洼地，客觀上助推了對房地產(chǎn)的投資和投機需求。一旦調(diào)控松動，房價有可能出現(xiàn)報復(fù)性上漲。此外，有多套住房的居民，出于提升家庭資產(chǎn)價值的需要，也有希望房價上漲的意愿。

  特別是新冠肺炎疫情發(fā)生后，長沙財政增收壓力加大，希望放松樓市調(diào)控力度，增加土地出讓金收入的聲音增多。一些開發(fā)商也通過各種渠道“喊話”，試圖影響政府調(diào)控政策。

  要不要守住低房價？能不能守住低房價？湖南省和長沙市兩級黨委負(fù)責(zé)同志均作出了肯定回答。

  湖南省委負(fù)責(zé)同志認(rèn)為，政府財政如果是土地財政，當(dāng)然是房價越高越好，房價越高，意味著土地收入越高；從地產(chǎn)商角度來講，當(dāng)然也是越高越好，房價越高，利潤越大。但是，房價低能讓老百姓得到更多實惠，能讓創(chuàng)業(yè)者有更加合適的成本。要保持定力，讓人民群眾買得起房，讓到湖南投資興業(yè)的人買得起房。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長沙市“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價”系列舉措，擺正了短期利益與經(jīng)濟長遠健康發(fā)展的關(guān)系。目前，長沙財政對土地的依賴不到40%，有效避免了經(jīng)濟社會發(fā)展被高房價綁架，同時也倒逼政府通過發(fā)展實體經(jīng)濟來開辟財源。

  長沙市委負(fù)責(zé)同志表示，賣地來錢快，但不可持續(xù)；制造業(yè)發(fā)展慢，但后勁足，是立市之本、強市之基。在當(dāng)前利益和長遠利益面前，長沙堅決選擇后者。抑制房價“虛火”、做大實體經(jīng)濟、做強制造業(yè)這條路，長沙會一直走下去。

   文?|《瞭望》新聞周刊記者?丁錫國?劉良恒?席敏