經(jīng)歷了調(diào)控加碼的城市，如深圳、東莞以及南京等，三季度二手房成交回落幅度靠前。

二手房需求繼二季度強(qiáng)勁反彈之后，三季度需求略顯疲軟，市場有所降溫。

9月28日，貝殼研究院發(fā)布第三季度全國重點(diǎn)城市二手房市場報(bào)告。報(bào)告顯示，三季度全國18個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交量同比下滑9%，雖然仍處于相對高位，但超8成的重點(diǎn)城市二手房成交環(huán)比下滑。

貝殼研究院指出，在此背景下，二手房價(jià)格上漲動(dòng)力不足，三季度18城價(jià)格漲幅普遍收窄，多城漲幅在3%以下，趨向平穩(wěn)。預(yù)計(jì)四季度重點(diǎn)城市二手房成交將繼續(xù)回落，價(jià)格則會普遍走平，調(diào)控嚴(yán)格的城市或?qū)⒊霈F(xiàn)量價(jià)下行。

深圳、東莞、南京降幅居前

今年年初疫情基本結(jié)束后，二手房需求在二季度強(qiáng)勁反彈，三季度需求略顯疲軟，市場有所降溫。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，同比來看，三季度成交水平仍處在2019年以來的較高位，主要是年初新冠肺炎疫情及年中局部地區(qū)疫情再現(xiàn)，被滯后的需求支撐三季度市場，成交量同比大幅增加34%。整體上，前三季度累計(jì)成交量同比增長4%，反超去年同期，疫情對重點(diǎn)城市二手房市場的沖擊已被填補(bǔ)。

不過，環(huán)比來看，今年三季度，重點(diǎn)18城的二手住宅實(shí)際成交量環(huán)比下滑9%，而且超8成的重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比出現(xiàn)下滑。

報(bào)告指出，回落幅度靠前的城市主要是兩類，一類是在7月經(jīng)歷調(diào)控加碼的城市，如深圳、東莞以及南京，其中，深圳成交環(huán)比降幅逼近50%，降幅最大，東莞成交環(huán)比降幅也達(dá)42%，南京三季度成交環(huán)比下滑25%。另一類是環(huán)渤海城市群中城市，如大連、廊坊及濟(jì)南等降幅分別為33%、25%及19%。

不過，值得注意的是，6-7月北京及大連等地疫情再現(xiàn)，市場節(jié)奏被打亂，購房需求延后釋放，因此，重點(diǎn)城市在7-8兩月成交環(huán)比持續(xù)小幅增長，但隨后，市場需求略顯疲軟，9月環(huán)比下滑13%。

值得一提的是，三季度，廣州、武漢、西安二手房成交繼續(xù)增加，環(huán)比增幅分別為23%、21%和19%。貝殼研究院認(rèn)為，廣州及西安三季度甚至今年前三季度市場表現(xiàn)優(yōu)于多數(shù)城市主要是需求帶動(dòng)和預(yù)期帶動(dòng)，而武漢由于年初處在疫情震中，市場啟動(dòng)較晚，三季度市場仍處在恢復(fù)通道中。

18城二手房實(shí)際成交量走勢及累計(jì)同比

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

超7成城市二手房價(jià)格漲幅收窄甚至轉(zhuǎn)跌

二手房均價(jià)方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度18個(gè)重點(diǎn)城市的二手房價(jià)格仍以上漲為主，14城環(huán)比出現(xiàn)上漲，但隨著成交下行，重點(diǎn)城市均價(jià)上漲動(dòng)力漸失，超7成重點(diǎn)城市房價(jià)漲幅收窄甚至轉(zhuǎn)跌。在價(jià)格上漲的14城中，11城價(jià)格漲幅在3%以下，房價(jià)漲幅溫和，并逐步趨向平穩(wěn)。

從一線城市來看，三季度，深圳二手房價(jià)格漲幅環(huán)比收窄近3個(gè)百分點(diǎn)，月度二手房價(jià)格已止?jié)q走平，調(diào)控效果顯現(xiàn)且待進(jìn)一步發(fā)酵；北京二手房價(jià)格環(huán)比漲幅由二季度3.2%明顯收窄至0.7%；廣州二手房市場的進(jìn)一步升溫則使得價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，上漲4.3%，處于18城前列。貝殼研究院指出，今年以來，在需求入市意愿強(qiáng)、市場預(yù)期走高的背景下，三季度廣州業(yè)主調(diào)漲占比上升至23%，是去年下半年以來最高，市場量價(jià)齊升。

值得一提的是，環(huán)渤海城市群的城市二手房價(jià)格漲幅排在18城靠后位置，其中大連、煙臺等三季度環(huán)比漲幅約1%，漲幅溫和；青島、北京及天津房價(jià)環(huán)比持平；廊坊、濟(jì)南房價(jià)跌幅偏大，且連續(xù)兩個(gè)季度環(huán)比下跌。同比看，環(huán)渤海城市價(jià)格漲幅同樣墊底，其中濟(jì)南、廊坊價(jià)格同比分別下跌5.3%及2.7%。

2020Q2-Q3重點(diǎn)城市二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

預(yù)計(jì)四季度量降價(jià)穩(wěn)，城市群面臨分化

報(bào)告顯示，從市場的先行指標(biāo)帶看客戶量看，環(huán)京及長江中游城市群三季度的二手房帶看量環(huán)比未降反升，其中環(huán)京三城三季度帶看客戶量環(huán)比增加約8%，長江中游合肥、武漢及長沙三城帶看量環(huán)比增加15%，即潛在需求仍保持今年高位，預(yù)計(jì)四季度市場表現(xiàn)好于其他城市群，其他城市群由于需求在前期釋放集中度高，四季度或面臨相對更深的回調(diào)。

此外，從需求類型看，8月以來，帶看過90平方米以下剛需房源的客戶占比止降回升，預(yù)計(jì)四季度需求逐漸向剛需傾斜。

對于四季度房地產(chǎn)市場的展望，貝殼研究院進(jìn)一步指出，預(yù)計(jì)四季度調(diào)控及信貸環(huán)境將進(jìn)一步收緊，需求也難以繼續(xù)保持高位，重點(diǎn)城市二手房成交量預(yù)計(jì)環(huán)比進(jìn)一步回落；總體而言，成交量同比仍將高于去年，但同比增幅收窄，將為15%左右。同時(shí)，受調(diào)控及預(yù)期回落等影響，局部調(diào)控力度大的城市房價(jià)大概率將由漲轉(zhuǎn)跌。