文/王克劍

2018年以來長租公寓陸續(xù)“爆雷”已過百家，尤其是近期知名長租公寓平臺——蛋殼公寓“爆雷”事件的持續(xù)發(fā)酵，令大量工薪階層的租房者雪上加霜、苦不堪言，預(yù)計全國有超過40萬租客和10余萬房東受到波及。這一組組數(shù)字背后，是一個個涉世未深或無家可歸的青年人，是一個個資金鏈斷了的家庭……頻發(fā)的長租公寓“爆雷”事件，引人深思。

目前，我國長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運營，優(yōu)點是房源集中、管理方便，但前期投入較大；分散式主要是從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來的，即從個人房東處租賃房屋，經(jīng)過裝修后對外出租，賺取租金差，從事這種業(yè)務(wù)的企業(yè)，被俗稱“二房東”。

近期“爆雷”的長租公寓，多是以“高進(jìn)低出”“長收短付”運營模式為主的分散式長租公寓。在前期，為了爭搶市場份額，部分長租公寓在資本扶持下，采取“高收低租”等不正當(dāng)競爭手段“跑馬圈房”，在北京、上海等一線城市的核心地段更一度競價拿房，然后再以低于市場價格的租金租給初入職場工作的年輕人。因而，這種分散式長租公寓項目，違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，普遍面臨盈利難且回報周期長的困境。為了彌補虧空、維持企業(yè)運轉(zhuǎn)，一些運營商強迫或誘導(dǎo)租客大量使用“租金貸”，讓金融機構(gòu)一次性付清租期內(nèi)所有租金，卻讓租客背上貸款，月月還貸；對房東則采取月付方式。蛋殼公寓就是以“高進(jìn)低出”“長收短付”運營模式迅速打開市場，并受到眾多人信任的長租公寓平臺。

“高進(jìn)低出”使企業(yè)迅速聚集房源、吸引客戶；“長收短付”則利用支付租金的時間差，可以“兩頭吃”，利用資金“杠桿效應(yīng)”去投資其他領(lǐng)域以獲得收益，甚至玩起了金融游戲，將租賃業(yè)務(wù)做成金融產(chǎn)品，不斷擴(kuò)大規(guī)模提高估值進(jìn)行多方融資。在租房市場行情較好時，這種模式可以讓一些企業(yè)短時間內(nèi)擴(kuò)大規(guī)模，然而一旦市場出現(xiàn)波動，資本泡沫破裂，資金就會斷裂，企業(yè)就會陷入困境，導(dǎo)致租客不僅無房可住，還要月月還貸；房東不僅收不到租金，還要背負(fù)道德譴責(zé)。

國家提出“租購并舉”的初衷是好的，是為了托舉起全體人民的安居夢，是為了讓房子回歸“住”的本質(zhì)，是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。然而，一些企業(yè)卻鉆了政策的空子，妄想其失信失德行為讓全社會為其“埋單”，相關(guān)部門絕不能讓“割韭菜者”一跑了之。

長租公寓作為租房市場中的新興業(yè)態(tài)，要引導(dǎo)其健康、規(guī)范、可持續(xù)發(fā)展，向著精細(xì)化、規(guī)范化方向運營；要用政府的“有形之手”重拳整治，加強監(jiān)管，加快立法，對違規(guī)違法者依法嚴(yán)肅處理；要警惕平臺企業(yè)運營模式異化風(fēng)險，建立預(yù)警和監(jiān)控機制；要穩(wěn)妥處理“爆雷”公寓的遺留問題，挽回?fù)p失，切實維護(hù)好廣大人民群眾合法權(quán)益。（作者系城市建設(shè)雜志社社長）