剛需們?nèi)账家瓜氲慕捣績(jī)r(jià)，似乎終于發(fā)生了。就在金九銀十前夕，多個(gè)城市密集出現(xiàn)了降價(jià)促銷現(xiàn)象，大有蔓延成為浪潮之勢(shì)。

對(duì)于很多城市來說，上車門檻實(shí)打?qū)嵉亟档土恕?

北京二手房降，降得有點(diǎn)狠

首先來看看首都北京。近期北京非學(xué)區(qū)、非核心區(qū)域的部分二手房出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，8月31日-9月6日，北京二手房成交4270套，環(huán)比下跌4.92%。其中二手住宅成交3848套，環(huán)比下跌6.58%。二手住宅成交面積351619㎡，環(huán)比下跌4.48%。

房?jī)r(jià)方面更是不容樂觀。安居客數(shù)據(jù)顯示，北京9月二手房均價(jià)為57384元/m2，比去年同期下跌3.70%。

其中大興區(qū)西紅門片區(qū)次新經(jīng)適房項(xiàng)目跌幅尤為明顯，小區(qū)在售的很多二手房報(bào)價(jià)普遍比7、8月份成交價(jià)降低，每平米甚至下降了2000元左右，環(huán)比降幅接近3%，部分位置、樓層和戶型欠佳的二手房?jī)r(jià)格下降程度更大。

這波跌幅來勢(shì)兇猛，據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，有的買家甚至連二手房買房手續(xù)還沒辦完，房?jī)r(jià)就已經(jīng)跌去了十幾萬甚至幾十萬，可見降價(jià)速度有多快。

一位購(gòu)房者本想抄底，沒想到簽完二手房買賣合同后房?jī)r(jià)一直在下降，“現(xiàn)在已經(jīng)交了定金，如果毀約要按照合同賠償損失，只能認(rèn)了”。

北京二手房之所以出現(xiàn)價(jià)格下行，和新房降價(jià)有很大關(guān)系。近期很多新房為了走量紛紛打折促銷，使本來以性價(jià)比為優(yōu)勢(shì)的二手房一下子不香了。

比如房山區(qū)CSD商務(wù)大廈東側(cè)的天資華府，現(xiàn)在特價(jià)房打8折促銷。大興區(qū)距離義和莊地鐵站600米的金悅府項(xiàng)目，也推出了限量版特價(jià)房，起價(jià)43000元/平米，相比曾經(jīng)的45000元/平方米也下降了不少。

類似的降價(jià)盤還有不少，新盤的降價(jià)大促，自然會(huì)稀釋掉二手房的交易量。二手房東為了套現(xiàn)，往往只能靠降價(jià)來吸引買家?？梢哉f，現(xiàn)在北京除了地段、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)特別好的地區(qū)以外，二手房市場(chǎng)已經(jīng)成為了買方市場(chǎng)。

多地大促銷，趨勢(shì)漸明朗

二手房量?jī)r(jià)齊跌、新房打折大促，這種情況不僅發(fā)生在北京，其實(shí)也能代表全國(guó)很多城市的現(xiàn)狀。降價(jià)潮正如星星之火蔓延開來，逐漸形成一股趨勢(shì)。

比如廣西南寧現(xiàn)在的促銷力度就很大。以一套120多平大戶型的低樓層房屋為例，平時(shí)1.9萬元每平米的價(jià)格，現(xiàn)在每平米只需要1.6萬元左右。有樓盤銷售人員透露，項(xiàng)目此前均價(jià)在2.1萬-2.3萬元，現(xiàn)在每平方米降價(jià)幅度能達(dá)到2000-3000元。

降價(jià)的效果相當(dāng)明顯，據(jù)克而瑞廣西區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，8月31日-9月6日，南寧商品住宅成交面積20.04萬㎡，環(huán)比上漲5%。

供需方面，9月7日-13日期間，南寧有13盤獲批預(yù)售證，其中良慶區(qū)5個(gè)盤、江南區(qū)4個(gè)盤、西鄉(xiāng)塘區(qū)2個(gè)盤、青秀和邕寧各一盤，預(yù)售面積共計(jì)231465.02㎡，供給大增。供給增加后，為了去化，預(yù)計(jì)南寧各房企的促銷活動(dòng)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，部分項(xiàng)目預(yù)計(jì)還有一定下降空間。

站長(zhǎng)平時(shí)寫南寧不多，因此今天多說幾句。對(duì)于南寧的剛需站友來說，如果你的首付資金預(yù)算在35萬左右，建議選擇青秀區(qū)，因?yàn)榍嘈悴粌H有學(xué)區(qū)，還有商業(yè)街，配套比較齊全。投資來說建議選擇五象新區(qū)，因?yàn)檫@里有政策紅利，國(guó)務(wù)院在五象總部基地設(shè)立了自貿(mào)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代金融、智慧物流、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文化傳媒等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ω?，有望帶?dòng)樓市價(jià)格上漲。

此外，還有多個(gè)城市的開發(fā)商已經(jīng)組團(tuán)行動(dòng)起來了。比如合肥高新區(qū)推出抄底特價(jià)房，直降5000多元/平方米；鄭州某二環(huán)項(xiàng)目，單價(jià)從1.55萬元/平方米直降到1.1萬元/平方米。

房企鬧錢荒，打折力度大

多地新房大手筆降價(jià)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)格波動(dòng)，其實(shí)背后的原因更值得我們探究。

我們先看看房企背的債——貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年9-12月份，房企到期需要償還的債務(wù)高達(dá)3603億元，同比大幅增加68%，其中11月到期債務(wù)規(guī)模最大，達(dá)到了1071億元。

再來看看各地的政策——從7月開始，多個(gè)城市不斷收緊調(diào)控政策，包括杭州、東莞、寧波、深圳、南京等重量級(jí)城市都已出臺(tái)調(diào)控措施。

接著再看看金融方面——住建部和央行前段時(shí)間給房企劃定了融資三條紅線：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍的房企，不得融資。

據(jù)最新的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在A股、港股和美股上市的220家中國(guó)房企，同時(shí)踩中三條紅線的上市房企有45家，只踩中兩條的有37家，只踩中一條的有73家，一條都沒有觸碰的有只有65家，占比僅為29.5%。

這意味著什么？意味著有三分之二左右的上市房企或多或少觸碰了紅線，他們必須降杠桿自保，因?yàn)橹挥薪档桨踩秶詢?nèi)，融資才不會(huì)被卡，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)有點(diǎn)了解的人都很清楚，這是一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)于現(xiàn)金流極度依賴，一旦開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流出問題，整個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目的建設(shè)都會(huì)面臨停擺。

今年受疫情影響，開發(fā)商的銷售壓力普遍很大，現(xiàn)在頭上又懸著“三條紅線”的利劍，下半年完成全年銷售任務(wù)的壓力也就更大了。

《2020年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，市場(chǎng)上90%的房企未完成上半年的銷售業(yè)績(jī)，其中包含世茂、萬科、綠城等龍頭企業(yè)。特別是綠城，只完成了36%的年度銷售業(yè)績(jī)，相當(dāng)慘淡。

今年的金九銀十成為各家房企降低負(fù)債、增加現(xiàn)金流的關(guān)鍵，很多房企只能通過快速銷售的方式來緩解現(xiàn)金流壓力。所以新房紛紛降價(jià)促銷，現(xiàn)金紅包、折扣、特價(jià)房等方式花樣翻新，而且力度普遍很大，這在一定程度上也會(huì)影響到二手房的價(jià)格。

預(yù)計(jì)接下來會(huì)有更多房企通過以價(jià)換量的形式來快速回籠資金，尤其是那些市場(chǎng)比較冷清的、量?jī)r(jià)表現(xiàn)都很一般的、庫(kù)存高企的三、四線城市。

對(duì)于剛需來說，近期是抄底上車的好時(shí)機(jī)，此時(shí)入手比較容易買到性價(jià)比高的好房子。因?yàn)殡S著近年來人工成本增加、拿地價(jià)格越來越高，房企的成本也是有目共睹的，房?jī)r(jià)再降也很難跌穿成本。我們既不要當(dāng)冤大頭，也不要做白日夢(mèng)，見好就收網(wǎng)。